Nye regler ved kjøp og salg

av bruktbolig fra 1. januar 2022

Fra nyttår gjelder det nye regler ved kjøp og salg av bruktboliger. Da trer de nye endringene i avhendingsloven i kraft samtidig som det kommer en helt ny forskrift om

krav til godkjente tilstandsrapporter til bruk ved salg av bolig. Samlet sett skal endringene og forskriften bidra til en tryggere og mer opplyst bolighandel.

 

Reglene gir selger større ansvar for å gi bedre informasjon om boligen, og kjøper får et større ansvar til å sette seg inn i dokumentasjonen som gis. Både selger og kjøper må dermed gjøres seg godt kjent med endringene.

 

Her gis en oppsummering av de viktigste endringene:

 

Forbud mot å selge «som den er», eller med andre generelle forbehold i forbrukerkjøpstilfellene

 

Såkalte «som den er»-forbehold benyttes ved de fleste bruktboligsalg i dag. Dette betyr at selger fraskriver seg ansvar for skjulte feil og mangler ved eiendommen. Utgangspunktet etter nåværende regler er at en eiendom bare har en mangel i rettslig forstand hvis den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å forvente. Dagens rettstilstand innebærer derfor at selgere i praksis bare har et delvis ansvar for skjulte feil og mangler.

 

Etter de nye endringene i avhendingsloven er det slik at hvis selger skal kunne ta et forbehold ved salg, må forbeholdet være konkret og spesifikt. Dermed senkes terskelen for hva kjøper kan definere som mangler. Tanken er at når selger i utgangspunktet blir ansvarlig for alle feil og mangler, antas dette å gi et sterkt insentiv til å meddele kjøperen informasjon om boligen forut for avtaleinngåelsen. Det legges dermed til grunn at de foreslåtte reglene vil være effektive virkemidler for å få selgere til å legge frem blant annet tilstandsrapporter ved boligsalg.

 

Presisering av kjøpers undersøkelsesplikt

 

Etter dagens avhendingslov § 3-10 har kjøperen undersøkelsesplikt av boligen, og kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe kjøperen kjente eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Den nye bestemmelsen inneholder en tydeliggjøring av undersøkelsesplikten ved at kjøperen skal anses for å kjenne til forhold som er tydelig beskrevet i en tilstandsrapport eller annen relevant salgsdokumentasjon. Dermed vil det fremgå av loven at kjøperen ikke kan påberope seg de aktuelle forholdene som mangler, uavhengig av om kjøperen faktisk har lest salgsdokumentasjonen eller ikke.

 

Minsteterskel for mangelskrav på kr 10 000

 

Dagens avhendingslov inneholder ingen konkret grense for den økonomiske verdien av hvorvidt det foreligger en mangel. For at selger skal være ansvarlig for skjulte mangler må eiendommen være i «vesentlig dårligere stand» enn forventet. Høyesterett har slått fast at utbedringskostnadene i utgangspunktet må utgjøre 5-6 % av kjøpesummen eller mer for at det kan være grunnlag for ansvar.


Etter den nye bestemmelsen vil man kunne få prisavslag og erstatning for mangler som utgjør et økonomisk tap på kr 10 000 eller mer. Grensen for hva kjøper kan definere som skjulte mangler senkes altså betraktelig, og det skal mindre til før noe er å anse som en mangel enn tidligere. Dette innebærer en betydelig skjerping for selger på dyrere boliger. Eksempelvis ville man etter gamle regler på en bolig på 5 millioner ha en minsteterskel på 250.000 dersom man forutsetter 5% av kjøpesummen.

 

Bestemmelsen innebærer videre at kjøperen selv må dekke tap og kostnader ved mangler opp til et beløp på kr 10.000. Dette beløpet kommer til fradrag ved utmåling av prisavslag.

 

Ethvert arealavvik innendørs skal som hovedregel skal anses som en mangel

 

Etter dagens rettstilstand kreves det at arealavviket er av en viss størrelse for å utgjøre en mangel. Alternativ at selger er å klandre for sine opplysninger når det gjelder arealet. Utviklingen i måleutstyr og målemetoder tilsier imidlertid at det ikke skal kunne gjøres feil her i nevneverdig grad, derfor kommer det en ny regel om at ethvert arealavvik innendørs som hovedregel skal anses som en mangel. Arealavviket må likevel være mer enn 2 % og utgjør minst en kvadratmeter.

 

Krav til godkjente tilstandsrapporter

 

Den nye forskriften inneholder blant annet krav til hvilke bygningsdeler og rom som skal undersøkes, hvordan undersøkelsene skal gjøres og hvordan den bygningssakkyndige skal presentere resultatet av disse undersøkelsene.

 

Forskriften krever også at den bygningssakyndige skal redegjøre for årsaken til og konsekvensen av dette når bygningsdeler får tilstandsgrad 2 eller 3.


Hvilken betydning får dette?


Etter å ha lest om endringene kan det nok være flere som er bekymret for å bli møtt med et mangelskrav ved salg etter de nye reglene. Her er det viktig å huske på at man vil kunne gardere seg med gode tilstandsrapporter og eiendomsmeglere som gir gode og utfyllende salgsoppgaver.  


Kjøper på sin side må ikke har urealistiske forventninger når de kjøper brukte boliger. En kjøper kan ikke forvente at en brukt bolig skal være i perfekt stand – selv ikke der selgeren har unnlatt å ta «som den er»-forbehold. Dette gjenspeiles i avtalen - kjøperen betaler for en bolig som har vært brukt i en viss tid, og som erfaringsmessig har vært utsatt for en del slitasje og småskader. Kjøperen må derfor regne med at det i tiden etter overtakelsen vil avdekkes enkelte forhold som nødvendiggjør utbedringer. 


Kjøper må heller ikke misforstå å tro at selger er ansvarlig for all utbedring over kr 10 000. 

Selv om det kommer ny regel om en minsteterkel så betyr ikke det at selger er ansvarlig for alt over kr 10 000. Kjøper må dermed sette seg grundig inn i salgsdokumentasjonen. 


Kilde: Regjeringen